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不要认为，这个小小的楼盘，2020年之后才能售出110个亿。算算时间，那可是15年之后的事情了。
梁腾想在七、八年之后，就赚它个百亿，有点吹嘘之嫌。
梁腾有着重生人士的优势，知道“德馨名门”的开发商，犯了许多低层次的错误。
他太不懂利用资源了。
其实这个楼盘底下的街道，在大约09年的时候，就变成了相当繁华的商业街了。
而楼盘的开发商，一直等待着“限购令”的松绑，一直不敢销售这个楼盘。直到2020年才出的手。
梁腾如果今年，也就是2006年，就把楼盘拿到手，他借助这个楼盘大捞特捞的手段，多着呢。
就算不急着卖，他完全可以把楼盘底下改造成商铺。
先走向规划部门申请“更改设计”的程序。把底下五层的住宅设计，更改成商业设计。
然后，等过两到三年，楼盘底下成了繁华的商业街之后，就把楼盘下边这五层楼，全部打通它。再加固它。弄成五层的商铺。
重生前，梁腾就有机会实地去查看过“德馨名门”下边几层的房子。
那是他的一位老领导，不知道怎么回事儿，就成了“德馨名门”物业公司的主管了。梁腾出差到“开放之都”，老领导也招待过他一顿大餐。
期间，梁腾挺有兴趣见识一下这“开放之都”最昂贵的房价楼盘之一的“德馨名门”。
老领导就带他在层下几层，里里外外参观过一遍。
令梁腾印象最深的，就是老领导感叹了Ｎ遍“楼盘的质量太强大了。开发商建下边五、六层楼时，设计方案，是这几层都搞成‘架空层’的，以便作为‘商铺’出售”。
当时楼盘面前的商业街还没弄好，开发商弄好了前面5层的架空“商铺”之后，感觉没人会来这儿买商铺。索性又把这几层改造成了跟上边楼层一样的“大套房”。
结果又碰上了史上最严的限购。阴差阳错“停盘待售”十后之后，居然“因祸得福”，楼盘卖出了天价。
正因为这样，梁腾想把下边五层改回“架空”的构造，一点难度都没有。也不必担忧会产生什么安全隐患。
把前5层改回架空结构，就可以静待“黄金商业街”的成型。
大约三年之后，楼盘面前的商业街成型，繁华热闹起来了，梁腾可以考虑把那几层的“商铺”先出售掉。
出售的话，因为是商铺，也可以轻松回收20个亿。
或者，知道未来的房价及商铺价格更疯狂。舍不得卖那五层“商铺”，先拿来出租也可以。
出租就能“细水长流”。
出租给有实力的大老板，经营大卖场。
比如引进一个“大润发”之类的大品牌卖场，一年下来，收到的租金就非常可观。
另外，既然这个楼盘最大的卖点是“学区房”。
梁腾也看过了这些“大套间”的设计结构，完全有希望改造出多套的，68平到75平的小二房小三房。
“学区房”不在乎它小，改成小户型，“限购令”的束缚就可以解绑了。等楼盘提升到十几、二十万每平的时候，就可以择机出手。
完全不必等到2020年“限购令”取消之时。
到手的活钱多了，看准其它什么项目，又可以出手。
如此资本运作，何愁这个项目不能迅速赚它个百亿以上？
总之，人的计划，总会随着形势的变化而改变。
现在梁腾能想到的最佳方案，第一步，以3个亿以内的资金拿地。
第二步，把“德馨名门”的楼盘改换一个更响亮的名堂（改名，其实无助于增加销量，但新主人新气象嘛）。
然后把楼盘底下这五层，申请变更设计，改造成五层大商铺的格局。
第三步把楼盘从第6层开始，直到第49层，统统改造成90平以内的小户型。
如此一来，手头上掌握的房源可以达到400多甚至500套。
只需要保留第50层，也就是顶层，整整一层“大复式”楼层。
改造完成之后，梁腾计划把架空的五层商铺拿来出租。而顶层的几套“大复式”统统留着。
中间那近500套小户型的房子，以及地下层的几百个“车位”（除保留几个自用之外），统统拿来出售。
这个出售的时间点，可长可短。参考的依据，是看梁腾的需要。
也就是说，当他以后看准了某个项目会赚大钱的，需要动用一大笔资金，假若五层“商铺”的租金够他作投资，小户型的房子和地下层的“车位”，就可以迟些出售。
以争取放得越长时间，房价上升的幅度越大。
如果投资的新项目，急需用钱，就把小户型的房子卖掉一部分。需要填补多少资金缺口，就抛出多少房源。
不缺资金，房子和车位就先放着。
但最迟不迟过2019年，就要把所有的小户型房源，都清空掉。
因为房价到达了一个巅峰数值后，不可能无节制继续涨下去。最少在很长一段时间内不会继续上涨。届时，是最佳的清空房源，套现资本的时机。
梁腾脑海里还藏着不少赚钱大项目。
敢情，他把那个楼盘视为了一个类似于“存钱罐”的东东。等它养熟到一定程度，需要用钱就把手伸向钱罐。
感觉把几个亿存在银行，平时没事就只得点“活期利息”吃。而收购一个“楼盘”充当“钱罐”，那简直划算多了。
当然，前提是那个楼盘的房子和商铺必须保证绝对火。这个“存钱罐”才存得安稳。
梁腾对此信心十足。
毕竟有后世十多年的重生记忆嘛。
可以做到“趋吉避凶”。
吴瑕不像梁腾，对于收购那个“德馨名门”的楼盘，有着全套的思路和方案。
她只知道，眼前最迫切的工作，就是要用3个亿拿下那位期待卖5亿以上的“开发商”。这里面难度不小。
但在有利政策的“夹杀”下（当然是对梁腾一方有利的政策），开发商妥协的可能也较大。
但拿下楼盘之后又如何呢？
吴瑕可真是一点头绪都没有了。因为她无论怎么去绞尽脑汁的想，也觉得楼盘的房子顶多卖出六个亿而已。
看梁腾一副成竹在胸的淡定模样，吴瑕不服气也不行啊。
一向出手神秘莫测的梁老板，现在又在“卖弄”他段位极高的神秘招数了。
只要相信他，他最后必定能还你一个“奇迹”。
梁腾通过“某位不知名的朋友”的内部消息，还有几天，上边才会发布新的房产政策。
吴瑕知道，提前来到“开放之都”的这几天，就是用来先跟那个楼盘的开发商取得联系的时间。
在谈判过程中，上边的新策才出台，这样，打那“开发商”一个措手不及，他也不会疑心你有备而来。
只会把新策出台，跟你们希望打包收购他的楼盘，视为巧合。
驱车来到网上预定了客户的那个“城市便捷酒店”。
把车停到了地底下的停车位。
在“城市便捷酒店”安顿好了。
吴瑕带了燕千羽来到梁腾的客房，便开门见山问：“梁腾，你现在总可以告诉我，你要拿下的那楼盘叫什么名称了吧？”
“你带我来，估计也是想看看我在‘开放之都’还有什么门路吗？我可以现在就告诉你，还是有一些朋友可以拜托的。而且这回不需要公家部门出面了，找一些在生意场上的大佬，跟那个楼盘的开发商熟悉的大佬出面说项，估计效果更好。”
“有熟人出面说项，那敢情更好。”
梁腾也不客套，点点头道：“你听过‘开放之都’有个叫‘德馨名门’的楼盘吗？就是想把它拿下来啊。”
德馨名门？
吴瑕还真没听过。
既然不是那些全国各地都有拿地盖房的大房企，估计实力就有限。
看这取名，就知道楼盘的开发商没有什么宏大格局。
吴瑕在心里暗暗吐槽着。
梁腾又补充道：“大概需要联系两种人马。一种当然是能跟‘德馨名门’的老板说上话的。另一种，则是这‘开放之都’规划部门的负责人。”
“毕竟一旦拿下了楼盘，我希望对它做一些规划设计方面的更改，那就需要报到规划部门去审批。虽然一般报批不会有人故意刁难你，但有时候运气不好，谁说得准？所以能认识相关部门的人员更好。”
更改设计，那是梁腾计划中很重要的一环。所以必须提前未雨绸缪，打通相关部门的关节。
吴瑕这方面的能耐确实大，低头想了几秒钟，就很肯定的点了点头。表示能联系到合适的人员。
梁腾微微松一口气。
还有几天时间，找人的事儿可以慢慢来。
在路途上奔波了几个钟，也到午饭时间了。
梁腾就招呼二女，一块去吃饭。
吴瑕刚才在“便捷酒店”这一排店面中，看到有一家“涮涮锅”店，于是建议中午就去那儿吃吧。
距离挺近，不必麻烦开车过去。步行百来米就到了。
梁腾和燕千羽当然没意见。
这“涮涮锅”是宝岛传入内地的一个连琐品牌。单单在这“开放之都”，就有十几家加盟店之多。
这“涮涮锅”既可以自助用餐，也可以按照服务员给的菜单，自己来点菜。
当然，前者相当于自助火锅，摆出来供你挑挑捡捡的都是些大路货，后者上的菜，就比较精致。
想多吃些热闹些的就选前者，人少想开一间小包间慢慢品尝的，就选后者。
吴瑕三人选的就是后者。
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不要认为，这个小小的楼盘，2020年之后才能售出110个亿。算算时间，那可是15年之后的事情了。
梁腾想在七、八年之后，就赚它个百亿，有点吹嘘之嫌。
梁腾有着重生人士的优势，知道“德馨名门”的开发商，犯了许多低层次的错误。
他太不懂利用资源了。
其实这个楼盘底下的街道，在大约09年的时候，就变成了相当繁华的商业街了。
而楼盘的开发商，一直等待着“限购令”的松绑，一直不敢销售这个楼盘。直到2020年才出的手。
梁腾如果今年，也就是2006年，就把楼盘拿到手，他借助这个楼盘大捞特捞的手段，多着呢。
就算不急着卖，他完全可以把楼盘底下改造成商铺。
先走向规划部门申请“更改设计”的程序。把底下五层的住宅设计，更改成商业设计。
然后，等过两到三年，楼盘底下成了繁华的商业街之后，就把楼盘下边这五层楼，全部打通它。再加固它。弄成五层的商铺。
重生前，梁腾就有机会实地去查看过“德馨名门”下边几层的房子。
那是他的一位老领导，不知道怎么回事儿，就成了“德馨名门”物业公司的主管了。梁腾出差到“开放之都”，老领导也招待过他一顿大餐。
期间，梁腾挺有兴趣见识一下这“开放之都”最昂贵的房价楼盘之一的“德馨名门”。
老领导就带他在层下几层，里里外外参观过一遍。
令梁腾印象最深的，就是老领导感叹了Ｎ遍“楼盘的质量太强大了。开发商建下边五、六层楼时，设计方案，是这几层都搞成‘架空层’的，以便作为‘商铺’出售”。
当时楼盘面前的商业街还没弄好，开发商弄好了前面5层的架空“商铺”之后，感觉没人会来这儿买商铺。索性又把这几层改造成了跟上边楼层一样的“大套房”。
结果又碰上了史上最严的限购。阴差阳错“停盘待售”十后之后，居然“因祸得福”，楼盘卖出了天价。
正因为这样，梁腾想把下边五层改回“架空”的构造，一点难度都没有。也不必担忧会产生什么安全隐患。
把前5层改回架空结构，就可以静待“黄金商业街”的成型。
大约三年之后，楼盘面前的商业街成型，繁华热闹起来了，梁腾可以考虑把那几层的“商铺”先出售掉。
出售的话，因为是商铺，也可以轻松回收20个亿。
或者，知道未来的房价及商铺价格更疯狂。舍不得卖那五层“商铺”，先拿来出租也可以。
出租就能“细水长流”。
出租给有实力的大老板，经营大卖场。
比如引进一个“大润发”之类的大品牌卖场，一年下来，收到的租金就非常可观。
另外，既然这个楼盘最大的卖点是“学区房”。
梁腾也看过了这些“大套间”的设计结构，完全有希望改造出多套的，68平到75平的小二房小三房。
“学区房”不在乎它小，改成小户型，“限购令”的束缚就可以解绑了。等楼盘提升到十几、二十万每平的时候，就可以择机出手。
完全不必等到2020年“限购令”取消之时。
到手的活钱多了，看准其它什么项目，又可以出手。
如此资本运作，何愁这个项目不能迅速赚它个百亿以上？
总之，人的计划，总会随着形势的变化而改变。
现在梁腾能想到的最佳方案，第一步，以3个亿以内的资金拿地。
第二步，把“德馨名门”的楼盘改换一个更响亮的名堂（改名，其实无助于增加销量，但新主人新气象嘛）。
然后把楼盘底下这五层，申请变更设计，改造成五层大商铺的格局。
第三步把楼盘从第6层开始，直到第49层，统统改造成90平以内的小户型。
如此一来，手头上掌握的房源可以达到400多甚至500套。
只需要保留第50层，也就是顶层，整整一层“大复式”楼层。
改造完成之后，梁腾计划把架空的五层商铺拿来出租。而顶层的几套“大复式”统统留着。
中间那近500套小户型的房子，以及地下层的几百个“车位”（除保留几个自用之外），统统拿来出售。
这个出售的时间点，可长可短。参考的依据，是看梁腾的需要。
也就是说，当他以后看准了某个项目会赚大钱的，需要动用一大笔资金，假若五层“商铺”的租金够他作投资，小户型的房子和地下层的“车位”，就可以迟些出售。
以争取放得越长时间，房价上升的幅度越大。
如果投资的新项目，急需用钱，就把小户型的房子卖掉一部分。需要填补多少资金缺口，就抛出多少房源。
不缺资金，房子和车位就先放着。
但最迟不迟过2019年，就要把所有的小户型房源，都清空掉。
因为房价到达了一个巅峰数值后，不可能无节制继续涨下去。最少在很长一段时间内不会继续上涨。届时，是最佳的清空房源，套现资本的时机。
梁腾脑海里还藏着不少赚钱大项目。
敢情，他把那个楼盘视为了一个类似于“存钱罐”的东东。等它养熟到一定程度，需要用钱就把手伸向钱罐。
感觉把几个亿存在银行，平时没事就只得点“活期利息”吃。而收购一个“楼盘”充当“钱罐”，那简直划算多了。
当然，前提是那个楼盘的房子和商铺必须保证绝对火。这个“存钱罐”才存得安稳。
梁腾对此信心十足。
毕竟有后世十多年的重生记忆嘛。
可以做到“趋吉避凶”。
吴瑕不像梁腾，对于收购那个“德馨名门”的楼盘，有着全套的思路和方案。
她只知道，眼前最迫切的工作，就是要用3个亿拿下那位期待卖5亿以上的“开发商”。这里面难度不小。
但在有利政策的“夹杀”下（当然是对梁腾一方有利的政策），开发商妥协的可能也较大。
但拿下楼盘之后又如何呢？
吴瑕可真是一点头绪都没有了。因为她无论怎么去绞尽脑汁的想，也觉得楼盘的房子顶多卖出六个亿而已。
看梁腾一副成竹在胸的淡定模样，吴瑕不服气也不行啊。
一向出手神秘莫测的梁老板，现在又在“卖弄”他段位极高的神秘招数了。
只要相信他，他最后必定能还你一个“奇迹”。
梁腾通过“某位不知名的朋友”的内部消息，还有几天，上边才会发布新的房产政策。
吴瑕知道，提前来到“开放之都”的这几天，就是用来先跟那个楼盘的开发商取得联系的时间。
在谈判过程中，上边的新策才出台，这样，打那“开发商”一个措手不及，他也不会疑心你有备而来。
只会把新策出台，跟你们希望打包收购他的楼盘，视为巧合。
驱车来到网上预定了客户的那个“城市便捷酒店”。
把车停到了地底下的停车位。
在“城市便捷酒店”安顿好了。
吴瑕带了燕千羽来到梁腾的客房，便开门见山问：“梁腾，你现在总可以告诉我，你要拿下的那楼盘叫什么名称了吧？”
“你带我来，估计也是想看看我在‘开放之都’还有什么门路吗？我可以现在就告诉你，还是有一些朋友可以拜托的。而且这回不需要公家部门出面了，找一些在生意场上的大佬，跟那个楼盘的开发商熟悉的大佬出面说项，估计效果更好。”
“有熟人出面说项，那敢情更好。”
梁腾也不客套，点点头道：“你听过‘开放之都’有个叫‘德馨名门’的楼盘吗？就是想把它拿下来啊。”
德馨名门？
吴瑕还真没听过。
既然不是那些全国各地都有拿地盖房的大房企，估计实力就有限。
看这取名，就知道楼盘的开发商没有什么宏大格局。
吴瑕在心里暗暗吐槽着。
梁腾又补充道：“大概需要联系两种人马。一种当然是能跟‘德馨名门’的老板说上话的。另一种，则是这‘开放之都’规划部门的负责人。”
“毕竟一旦拿下了楼盘，我希望对它做一些规划设计方面的更改，那就需要报到规划部门去审批。虽然一般报批不会有人故意刁难你，但有时候运气不好，谁说得准？所以能认识相关部门的人员更好。”
更改设计，那是梁腾计划中很重要的一环。所以必须提前未雨绸缪，打通相关部门的关节。
吴瑕这方面的能耐确实大，低头想了几秒钟，就很肯定的点了点头。表示能联系到合适的人员。
梁腾微微松一口气。
还有几天时间，找人的事儿可以慢慢来。
在路途上奔波了几个钟，也到午饭时间了。
梁腾就招呼二女，一块去吃饭。
吴瑕刚才在“便捷酒店”这一排店面中，看到有一家“涮涮锅”店，于是建议中午就去那儿吃吧。
距离挺近，不必麻烦开车过去。步行百来米就到了。
梁腾和燕千羽当然没意见。
这“涮涮锅”是宝岛传入内地的一个连琐品牌。单单在这“开放之都”，就有十几家加盟店之多。
这“涮涮锅”既可以自助用餐，也可以按照服务员给的菜单，自己来点菜。
当然，前者相当于自助火锅，摆出来供你挑挑捡捡的都是些大路货，后者上的菜，就比较精致。
想多吃些热闹些的就选前者，人少想开一间小包间慢慢品尝的，就选后者。
吴瑕三人选的就是后者。
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